Florian G. Anderl und Christina Anderl 15.05.2019 Investment

In Zeiten der Niedrigzinsen bringt Anlegern ein Sparbuch oder Festgeldkonto kaum bis keine Zinsen mehr. Dafür sind die Zinsen für Darlehen extrem gering und so denken viele Privatanleger darüber nach, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen.

Die Grundüberlegungen zur Rendite und mögliche Fehler in der Strategie sind dabei übrigens für alle angebotenen Immobilien gleich - egal, ob es sich um eine gewöhnliche Eigentumswohnung zur Vermietung oder Appartements in einer Seniorenresidenz, einem Pflegeheim oder einem Studentenwohnheim handelt.

Fehler 1: Mietrendite „brutto statt netto“

Wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessiert, erhält von den Verkäufern häufig eine Modellrechnung oder die Angabe einer zu erwarteten Rendite. Dabei sind häufig sehr optimistische Mieten und Kennzahlen hinterlegt und die Kosten sind teils gar nicht darin enthalten.

Kaufen Sie also niemals aufgrund dieser einen Zahl eine Immobilie, sondern hinterfragen Sie die Berechnung und Mietrendite anhand der Infos aus dem Exposé. Sollten Sie noch Infos brauchen, fragen Sie den Verkäufer oder Vermittler. Erwartete Mieten und die Kosten der Einheit können Sie dann auch über diverse Immobilienportale im Internet vergleichen, um zu sehen, ob die Annahmen realistisch sind.

Nun rechnen Sie die Miete abzgl. der Kosten, die Sie nicht durch den Mieter über die Nebenkosten bezahlt bekommen (z.B. Hausverwaltung, Instandhaltung, Rücklagen, Bankgebühren) und teilen diese dann (als Jahresnettomiete) durch die Anschaffungskosten - das ist der Kaufpreis sowie alle dazugehörigen Kosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer). Sie werden eine wesentlich niedrigere Rendite errechnen als die Angabe des Verkäufers/ Maklers!

Fehler 2: falsche Finanzierungsstrategie

Immobilien gehören zu den teuersten Objekten, die Sie in ihrem Leben erwerben werden.

Meist versprechen die Verkäufer ein attraktives Geschäft durch den Aufbau von Vermögen auf Kosten der zukünftigen Mieter. Die Mietzahlungen sollen die Ausgaben für den Kredit und sonstige Kosten decken. Abgesehen vom eingesetzten Eigenkapital soll sich die Immobilie also weitgehend selbst tragen.

Die Baufinanzierung wird damit zum Hebel der Rendite, der allerdings in beide Richtungen wirken kann: Liegt die Rendite über dem Hypothekenzins (nach Steuern), steigert der Hebel die Rendite. Denn für das geliehene Geld zahlt der Käufer weniger, als er insgesamt mit Objekt verdient. Liegt die Rendite aber unter dem Hypothekenzins, so ziehen die Kosten für die Finanzierung die Rendite nach unten. Dieser „leverage-Effekt“ ist ein wichtiger und gerne übersehener Punkt.

Fehler 3: keine Finanzierung

Auch das gegenteilige System birgt Risiken: wenn Sie zu konservativ an die Geldanlage herangehen und sich vor dem Schulden machen scheuen, können Sie in vielen Fällen auch gleich das Festgeldkonto behalten. Denn die Nettorendite, die Sie oben berechnet haben und die häufig nach Kosten etc. bei unter 2% p.a. liegt, ist dann die Verzinsung, die Sie in den kommenden 30 oder mehr Jahren auf Ihr Vermögen wirken lassen…das ist fatal, denn damit verlieren Sie real Vermögen - nach Inflation sind Sie bei 2% Zins schon negativ!

Eine langfristige Geldanlage sollte natürlich rentabel und zumindest über Inflationsniveau liegen; das wäre ohne Finanzierungshebel bei den aktuellen Immobilienpreisen häufig nicht machbar. Denken Sie dabei auch an die langfristige Zinssicherheit durch eine Zinsbindung, die möglichst zur Laufzeit der Finanzierung passt.

Fehler 4: falsche Immobilie

Auch wenn Sie in Ihrem Grundszenario bereits die Kosten und den Erhaltungsaufwand berücksichtigt haben, ist es immer noch optimistisch. Sie gehen i.d.R. davon aus, dass der „normale Verlauf“ nicht gestört wird. Der Alltag eines Vermieters sieht jedoch häufig anders aus: Mieter zahlen nicht pünktlich oder gar nicht mehr, Reparaturen sind kostspieliger als erwartet. Vor allem aber kann die Wertentwicklung und damit der potentielle Verkaufspreis hinter den Erwartungen zurückbleiben.

Damit Sie ggf. auch rentabel wieder verkaufen können, muss die Nachfrage nach Immobilien am gewählten Standort zum Zeitpunkt des Verkaufs hoch sein: Neue Käufer müssen also bereit sein, wieder einen hohen Preis zu zahlen. Und das, obwohl sich die Wohnung bzw. Bodenbeläge, Türen und Keramik abnutzen.

Neben dem Alter und der Abnutzung gibt es noch eine Vielzahl von Faktoren, die die Immobilienpreise beeinflussen. Die wirtschaftliche Entwicklung vor Ort und in Deutschland gesamt, die Altersstruktur der Bevölkerung und v.a. die allgemeine Zinsentwicklung sind wichtige Punkte. In Zeiten niedriger Zinsen sind auch die Hypothekenzinsen niedrig, und andere Anlageformen versprechen nur niedrige Renditen; dadurch steigen die Immobilienpreise. Beachten Sie bei einem Kauf, dass auch das genaue Gegenteil passieren kann und Sie ggf. genau in dieser Phase wieder verkaufen wollen oder müssen.

Fehler 5: fehlende Streuung/ Klumpenrisiko

Die Gesamtwirkung der verschiedenen Einflussfaktoren ist auf eine lange Zeit nicht vorhersehbar. Fest steht aber, dass Sie als Anleger viel Geld in die Immobilie investiert und nicht über verschiedene Anlageklassen gestreut haben. Man spricht in diesem Fall von einem Klumpenrisiko.

Müssen Sie nun die Immobile verkaufen, weil Sie keine alternativen Geldanlagen und einen „Notgroschen“ vorrätig haben, kann Sie das oben beschriebene Risiko sehr hart treffen.

Generell gilt das Motto „Wer breit streut, rutscht nicht aus!“ auch hier und Sie sollten nur dann eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, wenn Sie das nötige Kapital haben, um zu streuen. Damit ist eine Streuung innerhalb verschiedener Geldanlagen und auch innerhalb verschiedener Standorte und Immobiliengattungen gemeint. Ohne Streuung ist das Risiko immens und eine Immobilie ist dann keine gute Geldanlage, sondern kann auch zum Geldgrab werden!

Fazit: Alternativen prüfen lohnt sich

Eine Immobilie zur Kapitalanlage ist als keineswegs „automatisch“ schlau und eine lohnenswerte Investition. Die Rendite der Immobilie hängt an sehr vielen Variablen, die nie 100%ig vorhergesagt werden können. Das ist generell kein Problem, aber wer seine gesamten Ersparnisse in eine Immobilie zur Vermietung steckt, läuft Gefahr, am Ende viel schlechter abzuschneiden als erhofft.

Überlegen Sie daher genau, was Sie von der Kapitalanlage-Immobilie erwarten und ob Sie tatsächlich  gute Aussichten haben eine bessere Rendite als beim Festgeld zu erzielen. Sollten Sie auf höhere Renditen aus sein, können Sie aktuell nur mit einem langfristigen Investment in Wertpapiere und ETFs ans Ziel gelangen. Wer Ihnen heute eine Immobilie mit 6 Prozent Rendite arbeitet hat entweder den heiligen Gral gefunden oder extrem optimistisch gerechnet.

Einzige Möglichkeit mit Immobilien solche Renditen zu erzielen: Projektentwickler oder Bauträger werden oder sich an einem beteiligen. Auch das hat Risiken und auch hier muss man sein Geld intelligent streuen, aber zumindest kann man dann mit Immobilien noch „Geld verdienen“!