Immobilie - verkaufen statt vererben!
Florian Anderl 03.12.2024 Allgemeines
Verkauf als gerechte und steueroptimale Lösung
Der Verkauf einer Immobilie an die eigenen Kinder kann eine clevere Alternative zur Schenkung oder Vererbung sein, insbesondere wenn es darum geht, steuerliche und rechtliche Vorteile zu nutzen und Konflikte innerhalb der Familie zu vermeiden. Auch das o.g. Thema Gerechtigkeit innerhalb der Familie spielt dabei eine Rolle.
Steuerliche Aspekte
Einer der größten Vorteile eines Verkaufs ist, dass weder Schenkungs- noch Erbschaftssteuer anfallen, da der Vorgang rechtlich als normaler Kauf gilt. Besonders bei renovierungsbedürftigen Immobilien profitieren die Kinder steuerlich, wenn die Eltern die Immobilie weiterhin bewohnen und Miete zahlen. In diesem Fall können die Kinder Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen, was ihre Steuerlast zusätzlich mindert.
Rechtliche Flexibilität
Ein Verkauf bietet Eltern mehr Entscheidungsfreiheit, da sie selbst bestimmen können, welchem Kind sie die Immobilie verkaufen möchten. Anders als bei Schenkungen oder Vererbungen können Geschwister den Verkauf nicht anfechten, was Streitigkeiten vorbeugt und Rechtssicherheit schafft. So kann man Kindern, die sich kümmern problemlos Vorteile bieten.
Wertermittlung und Preisgestaltung
Damit ein Verkauf steuerlich und rechtlich anerkannt wird, ist es wichtig, den realistischen Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Dies erfolgt üblicherweise durch ein unabhängiges Gutachten oder die Einschätzung eines Maklers. Der Verkaufspreis kann jedoch durch bestimmte Vereinbarungen legal gesenkt werden:
• Nießbrauchrecht oder Wohnrecht: Eltern behalten das Recht, die Immobilie lebenslang zu nutzen, wodurch der Kaufpreis reduziert wird.
• Pflegeverpflichtung: Wenn die Kinder sich verpflichten, die Eltern später zu pflegen, kann dies ebenfalls den Preis mindern.
Vertragliche Gestaltung
Der Verkauf einer Immobilie muss immer notariell beurkundet werden, damit er rechtlich wirksam ist. Im Kaufvertrag können zusätzlich Regelungen wie Wohn- oder Nießbrauchrechte (s.o.) festgehalten werden. Diese Vereinbarungen sichern die Interessen der Eltern langfristig ab.
Vermeidung von Konflikten
Ein Verkauf verhindert mögliche Streitigkeiten unter Geschwistern, die häufig bei Erbschaften oder Schenkungen auftreten. Insbesondere Pflichtteilsansprüche, die bei Schenkungen geltend gemacht werden können, spielen beim Verkauf keine Rolle. Dadurch bleibt die Immobilie geschützt und eine Zwangsversteigerung oder ein ungewollter Verkauf können vermieden werden!
Wichtige Überlegungen
Damit der Verkauf steuerlich und rechtlich Bestand hat, darf er nicht als Scheingeschäft erscheinen. Das Finanzamt könnte sonst eine Schenkung unterstellen und entsprechend besteuern. Daher sollte der Verkaufspreis angemessen sein (man spricht hier i.d.R. mind. 2/3, besser 70% vom Wert laut Gutachten) oder durch klar dokumentierte Vereinbarungen wie Nießbrauch begründet werden. Besonders bei mehreren Kindern empfiehlt sich eine offene Kommunikation in der Familie, um Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden.
Bitte lassen Sie sich in jedem Fall professionell von Notar und Steuerberater beraten und betreuen; Ziel dieses Artikels ist das Verständnis, dass es nicht immer die Übertragung als Erbe oder Schenkung sein muss, sondern es optimalere Wege gibt.
